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Apr 3, 2009 - 1 minute read - Comments

上海的房价

贝壳blog的老看客应当都记得,贝壳写过一篇房价分析的文章。今天贝壳简化一下模型,然后分析一下上海房价。

上次那个文章的核心要点是,买房和租房的问题。我们今天把模型简化一下,假定某个房子的价格是100W,其中10%是装修费用。房价不涨不跌,到底买房还是租房呢?很简单,我们假定装修会在5年内等速消耗,中国的存款利率是2.25%,贷款利率是5.5%。如果我要买房,我就要承担装修的消耗和放弃把钱放在银行里或者去投资(当然,这个另说)的收益,因此叫机会成本。很容易算出,每个月消耗的装修费用是100*0.1/60(100W的一成在60个月里面消耗),机会成本在100*0.9*2.55%/12(100W的九成每年会产生2.55%的利润)到100*0.9*5.5%/12(100W的九成每年会产生5.5%的利润)之间。如果房价不涨不跌,那么一个月的房租应当在3579到5791之间。如果低于3579,理论上我根本不会考虑买房。我一定会租房,然后把100W放到银行里面,拿的钱一定比3579多。我可以拿出3579付房租,剩下还可以自己用。

有人可能会考虑10%的装修成本也进银行等等的问题。100W一月的利息是1875,每个月都在赔钱阿?其实没有这个问题。因为,我们对比的双方,是通过两条路径达到一个终点的差异。一条是将100W存入银行,租5年的房子。一条是将100W买房,5年后卖出(假定交易成本为0)。其中买房的每月成本是3579,只要低于这个数值,即使租房每个月都赔钱,一样是赚了。您得想,买房的那位5年后装修成本可是一分都回不来,硬碰硬10W就没了阿。

好,上述是一种最低房租,那么最高呢?如果房租高于5791,我绝对考虑买房。为什么?因为(当然,得假定您有钱,或者能贷到100W),即使贷款100W买房,过五年后,您把房子一卖,付出的费用比你贷款利率还低,不买房的就是白痴了。

于是,通过上面的论述,大家应该听明白了,房租和房价间存在相对关系。房租是短期房子供需的表现,房价则是长期的。那么我们通过上述论述,可以计算一下中国的房子租售比。具体过程贝壳省略,结论应当在172-298之间(其实就是千分之3.57917和千分之5.7917的倒数)。即,172到298个月的房租能买一套房是合适的。超过298个月绝对选择租房,低于172个月绝对选择买房。

如果房价涨跌呢?贝壳继续简化模型,也不论述计算过程了,设房价为A,其他参数同上,涨跌比例平均每月x,涨为正数,总体交易成本0.02(这个仅仅计算最基础的契税)。那么上下平衡截止点分别为[A*0.160+A*0.9*0.0255/12-Ax+A*0.02/60, A*0.160+A*0.9*0.055/12-Ax+A*0.02/60] = [0.003912-x, 0.006125-x]。当然,成本还有市场风险等等,先不说。

进而,贝壳考据了一下上海的房租和房价系统,各个地区虽然略有不同,但是其平均租售比无一例外都低于了千分之四,很多都逼近了千分之3.579,甚至极端的一些低于了千分之三。以贝壳调查的典型房为例,2500的寻租价格,90W的挂牌价格,租售比千分之2.778。也就是说,目前从理论上来说,租房比买房合算。前两年也是同样情况,对比一下上面的公式,贝壳只能说,大家都在看涨房子。那现在大家还有看涨房子的么?基本没有了吧?我们将上面的x设定为<0,即小于千分之3.9就可以租房子了。那为什么租售平衡还不向出租转移呢?

我们只能得出结论,一定有什么在整个模型中忽略的因素在阻止平衡的移动。阻止有三个方面的,价格,数量,风险,和习惯。

首先,我们说价格。如果贝壳的价格调查依据是错误的,房价偏高而寻租价偏低,有可能出现这种现象。或者在整个租房过程中有大量其他成本(水电煤和风险都另说了),那么也可能出现这种现象。问题是,贝壳的调查数据是从二手交易挂牌和寻租挂牌来的,双方都是盘口上方数据,要高一起高。贝壳原来租房的经历告诉贝壳租房也没有什么特别的成本。因此,贝壳先排除了价格因素。

其次,我们说风险。由于房屋买卖风险高于房屋出租风险,因此也会阻止平衡的移动。这点来说,是符合经验的。但是风险是暂时的,如果说风险高的话,前两年买房的时候怎么就不怕了呢?

然后,我们说数量。可能由于某种因素,因此房屋的出售被限制。因此造成了平衡的破坏。这个贝壳完全不知道。

最后,我们说说习惯。中国人有给下一代买房的习惯,因此造成了房价的异常平衡。这也是符合经验的。不过我不知道,在大量的亏钱下,精打细算的中国人会先改变习惯呢?还是会先变的“不会精打细算”了。

那我们先抛开上一个问题,从实际角度谈谈买房和租房的运作。如果您打算买房的话,贝壳建议您先调查当地的租售比,还有租房者的构成,如果租售比在上述范围以外(当然,如果利率变化比例也会变化),那么您需要进一步调查附近将来的变化。有些地方的租售比异常,可能是因为某些同志听到了风声,附近可能兴建某种设施(尤其是地铁站),因此大量买入造成的。当设施新建完成后,房价可能不会变化。但是寻租者多了,因此造成租金上涨,租售比会渐渐回复正常范围。租房者的构成有利于判断附近的房子是否会跌价,如果大量都是浮动的外来人员,或者特定群体(例如奥运一族),那么将来房子就可能因为某种因素跌价。

另外,就是当前房价是否正常的问题。贝壳不是学金融的,也不明白一堆很悖论的大道理。但是根据上述理论来分析,中国的房价大概要跌掉一半,这还是在当前低利率下。如果利率升高,理论上房价还会进一步下跌(不明白?贷款买房的人少了,卖房投资的人多了,能不跌么)。以贝壳调查的典型房为例,2500的寻租价格,90W的挂牌价格,按照0涨跌计算,房价应当是52W。差价哪里去了,我倾向于任正强的说法,政府那里去了。

也许有人奇怪,贝壳为什么从头到尾都在讲租房买房买房租房,不分析分析大势技术什么的?那是因为租房是房价相对短期的体现,比较少一些政策,预期的干扰,体现的纯粹的供和需的关系。贝壳不是专业的经济人,可以说就是平头小老百姓一个。数学还算过得去,但是讲专业经济理论,全球经济形势就立刻要了命了。租房这东西有人租,房价就高,没人租,房价就低。价格高低,就看你的量和有多少人能出这个价,干干脆脆明明白白。

同样,上面的东西见仁见智。也许专业的学者能提出无数意见,但是这就是我们小老百姓的盘算。